Blog pożyczek komercyjnych

17 lutego 2021
Category: Należy Pamiętać

Gwarantowanie komercyjnych kredytów budowlanych

Wysłane przez George’a Blackburne’a w poniedziałek, 25 sierpnia 2014 r

Dziś nauczymy Cię, jak zabezpieczyć 50 milionów dolarów komercyjnej pożyczki na budowę. Poznasz sześć wskaźników, których subemitent bankowy zastosuje do określenia, czy zatwierdzić wniosek o komercyjny kredyt budowlany, a my zrobimy to za pomocą zrozumiałego, laika angielskiego.

Interesująca uwaga: C-Loans.com niedawno zamknął komercyjną pożyczkę na budowę w wysokości 18,5 miliona dolarów na projekt wielofunkcyjny w Wisconsin. Szczęśliwy broker, który zawarł tę umowę z C-Loans, zarobił aż 92,500 dolarów opłaty za pożyczkę. Łał. Założę się, że ta opłata pokryła kilka rachunków. Uwaga dla siebie: prześlij moje komercyjne pożyczki budowlane za pośrednictwem C-Loans.com.

Po krachu na rynku nieruchomości komercyjnych w 2008 r. I podczas Wielkiej Recesji banki komercyjne nie miały żadnego apetytu na konwencjonalne kredyty na budownictwo komercyjne. Przez konwencjonalne , to znaczy nie-SBA, non-USDA i non-EB-5 kredytów. Mówiąc prostym językiem, konwencjonalne oznacza tutaj zwykłe pożyczki na budownictwo komercyjne o różnej tematyce. We wcześniejszym poście na blogu napisałem, że konwencjonalne wnioski o pożyczki na budowę były tak samo mile widziane podczas Wielkiej Recesji, jak striptizerka na (heteroseksualnym) wieczorze kawalerskim. Ha ha!

Przez sześć długich lat w USA było bardzo niewiele budowli komercyjnych. W międzyczasie w wielu pustych i zaniedbanych budynkach komercyjnych pękły rury wodociągowe podczas mroźnej zimy, co czyni je praktycznie bezwartościowymi. Inne puste budynki komercyjne zostały zdewastowane i pozbawione miedzianych przewodów. Dachy innych pustych budynków komercyjnych przeciekały, co prowadzi do niebezpiecznej czarnej pleśni. Bardzo wiele produktywnych budynków handlowych stało się bezużytecznych. Zniknęły z zasobów dostępnych w kraju budynków komercyjnych.

W tym samym czasie wzrosła populacja Stanów Zjednoczonych. Pracownicy w końcu wracają do pracy. Przemysł samochodowy w Ameryce ponownie kwitnie, co doprowadziło do powrotu wielu miejsc pracy w przemyśle wytwórczym na Środkowym Zachodzie. Odkrycia ropy łupkowej spowodowały znaczną migrację pracowników do Dakoty Północnej, Wyoming, Teksasu i innych stanów, w których występują obszary naftowe. Wiele obszarów USA potrzebuje teraz nowych budynków komercyjnych.

Dlatego obecnie najgorętszym nowym produktem komercyjnym jest konwencjonalna pożyczka na budowę. A gdzie można znaleźć setki banków komercyjnych spragnionych udzielania konwencjonalnych kredytów na budownictwo komercyjne? C-Loans.com.

Ale skąd wiesz, czy komercyjna pożyczka na budowę w twojej dłoni to hottie, czy kompletna strata czasu? Musisz wiedzieć, jak gwarantować komercyjne kredyty budowlane. Ten artykuł posłuży jako podkład.

Konwencjonalne kredyty komercyjne na budowę są gwarantowane przy zastosowaniu sześciu wskaźników finansowych. Najważniejszym z tych wskaźników jest relacja kredytu do kosztów. Nie należy mylić wskaźnika kredytu do kosztów ze stosunkiem kredytu do wartości.

Wskaźnik kredytu do kosztów to kwota kredytu budowlanego podzielona przez całkowity koszt projektu. Tradycyjnie wskaźnik ten nie powinien przekraczać 80%. Innymi słowy, deweloper jest odpowiedzialny za wpłacenie co najmniej 20% całkowitego kosztu projektu – zwykle w postaci wolnego i czytelnego i uprawnionego gruntu, przy czym większość kosztów architektonicznych i inżynieryjnych pokrywa deweloper. Ponieważ wiele banków komercyjnych nadal liże swoje rany po Wielkiej Recesji, wiele banków ogranicza stosunek kredytów do kosztów do zaledwie 70–75%. Oznacza to, że deweloper musi nowocześnie pokryć od 25% do 30% całkowitego kosztu projektu.

Następny wskaźnik to stosunek wartości kredytu do wartości. Współczynnik wartości kredytu do wartości kredytu na budowę komercyjną oblicza się, biorąc kwotę kredytu budowlanego i dzieląc ją przez wartość nieruchomości komercyjnej, gdy jest ona ukończona iw pełni wynajęta. Rzeczoznawca bankowy obliczy tę wartość za Ciebie. Wskaźnik wartości kredytu do wartości wniosku o komercyjny kredyt na budowę nie powinien obecnie przekraczać około 70–75%.

Trzecim wskaźnikiem, na który należy zwrócić uwagę przy udzielaniu kredytów na budowę komercyjną, jest wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia. Wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia to dochód operacyjny netto (NOI) z nieruchomości po ukończeniu i leasingu, podzielony przez roczną obsługę zadłużenia (płatności P&I) proponowanej pożyczki na przejęcie. Pożyczka na wykup to po prostu stała pożyczka wykorzystywana do spłaty kredytu budowlanego. Wskaźnik ten powinien przekraczać 1,25. Dobra wiadomość jest taka, że ​​przy tak niskich obecnie stopach procentowych większość nieruchomości komercyjnych z łatwością przechodzi ten test.

Następnym wskaźnikiem, na który należy zwrócić uwagę przy udzielaniu pożyczki na budowę komercyjną, jest wskaźnik zysku. Wskaźnik zysku to różnica między godziwą wartością rynkową nieruchomości po zakończeniu i leasingu, a całkowitym kosztem projektu, podzielonym przez całkowity koszt projektu. W tym miejscu staramy się ustalić, czy deweloper może zarobić na budowie tego obiektu komercyjnego. Jeśli nie, może kusić go, by po prostu odejść, gdy po raz pierwszy pojawi się przekroczenie kosztów. Wskaźnik zysku powinien przekraczać 20% do 22%. Innymi słowy, nieruchomość komercyjna powinna być warta co najmniej 20% do 22% więcej niż koszt jej budowy.

Następnym wskaźnikiem, na który należy zwrócić uwagę przy udzielaniu kredytów na budowę komercyjną, jest stosunek wartości netto do wielkości kredytu. Wartość netto dewelopera powinna być co najmniej tak duża, jak kwota kredytu budowlanego, o który wnioskuje. Facet o wartości netto 1,5 miliona dolarów nie powinien żądać pożyczki na budowę komercyjną w wysokości 6 milionów dolarów. Ten stosunek musi wynosić co najmniej 1,0.

Ostatnim wskaźnikiem, na który należy zwrócić uwagę przy udzielaniu kredytu na budowę komercyjną, jest wskaźnik rentowności zadłużenia. Wskaźnik rentowności długu to zupełnie nowy wskaźnik opracowany po ogromnych stratach w komercyjnych papierach wartościowych zabezpieczonych hipoteką, jakie ponieśli inwestorzy obligacji CMBS w czasie Wielkiej Recesji. Wskaźnik rentowności zadłużenia oblicza się, biorąc dochód operacyjny netto (NOI) z nieruchomości i dzieląc go przez kwotę kredytu budowlanego. Współczynnik ten nie powinien być dziś mniejszy niż 8,5% do 9%.

Należy pamiętać, że wskaźnik rentowności zadłużenia różni się od wskaźnika pokrycia obsługi zadłużenia. W ogóle nie uwzględnia dzisiejszych niskich stóp procentowych kredytów komercyjnych. W rzeczywistości współczynnik ten został wymyślony, aby powstrzymać nadmierną dźwignię finansową, która może wystąpić w komercyjnym finansowaniu hipotecznym, gdy stopy procentowe i stopy kapitalizacji są niskie.

[Uwaga redaktora: ten artykuł został zaktualizowany 25 sierpnia 2016 r.]

Potrzebujesz kredytu budowlanego lub innego rodzaju kredytu na zakup nieruchomości komercyjnej? Jeśli tak, kliknij bordowy przycisk poniżej.

Oprócz 750 głodnych komercyjnych pożyczkodawców, których znajdziesz na C-Loans, udostępniamy również bezpłatną listę 2000 komercyjnych pożyczkodawców. Pożyczkodawcy na liście Blackburne różnią się od 750 komercyjnych pożyczkodawców, których znajdziesz na C-Loans.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy