Co zrobić z domem do góry nogami

Co zrobić z domem do góry nogami
16 października 2020
Category: Nawet Jeśli

Niektóre rozwiązania hipoteczne do góry nogami

  • Dzielić
  • Kołek
  • E-mail

Hipoteka „odwrócona do góry nogami” lub „podwodna” to hipoteka, w przypadku której pozostałe saldo kapitału przekracza godziwą wartość rynkową nieruchomości. Może się to zdarzyć z wielu powodów, ale często wiąże się to z gwałtownymi spadkami w gospodarce.

Wielu właścicieli domów rzuciło się do porzucenia swoich domów do góry nogami, gdy ceny mieszkań zaczęły spadać w 2005 r., Ale inni się trzymali. Obserwowali, jak spadają ich ceny domów i wielu prawdopodobnie czuło się, jakby byli ostatnim kapitanem stojącym na tonącym statku.

Dobra wiadomość jest taka, że ​​istnieje wiele dostępnych opcji, jeśli znajdziesz się w takiej sytuacji. Pożyczkodawcy prawie zawsze tracą pieniądze w sytuacjach wykluczenia, więc możesz mieć większą siłę przetargową, niż myślisz.

Główna obniżka

Najlepszym rozwiązaniem dla tego domu do góry nogami jest ponowne obrócenie go właściwą stroną do góry. Jednym ze sposobów osiągnięcia tego jest główny program redukcji.

Problem z tą opcją polega na tym, że Twój bank musiałby zapomnieć o tej części długu hipotecznego, która nie jest pokryta przez wartość, i wybaczyć. Nie każdy bank to zrobi. W rzeczywistości bardzo niewiele banków to zrobi, ale dla pewności należy zapytać.

Może się wydawać sprzeczne z intuicją, że bank odmówiłby obniżenia kwoty głównej, ponieważ prawdopodobnie byłby skłonny dokonać krótkiej sprzedaży, która wiąże się również z umorzeniem długu. Musisz się zastanawiać, dlaczego bank nie umorzy Ci długu – pożyczkobiorcy, który dokonał płatności na czas i ma dobrą opinię w banku – zamiast kupującego będącego stroną trzecią.

To byłoby doskonałe pytanie do banku, gdybyś próbował negocjować umowę redukcyjną.

Rozwiązanie krótkiej sprzedaży

Krótka sprzedaż jest prawdopodobnie drugą najlepszą opcją z czysto finansowego punktu widzenia, zaraz po obniżce kapitału.

Krótka sprzedaż pozbędzie się długu hipotecznego, a proces ten uwolni Cię od zobowiązania i odpowiedzialności kredytu hipotecznego, przynajmniej w niektórych stanach. Bank zasadniczo zgadza się na sprzedaż domu za jego godziwą wartość rynkową, nawet jeśli ta wartość jest niższa niż saldo kredytu.

Krótka sprzedaż może być dla banku mniej kosztowna niż wykluczenie.

Istnieje wiele różnych rodzajów krótkiej sprzedaży, więc porozmawiaj z doświadczonym agentem, aby dowiedzieć się, która z nich jest dla Ciebie najlepsza. Wiedza doświadczonego agenta może sprawić, że różnica między otrzymaniem gotówki za krótką sprzedaż a całkowitym odrzuceniem krótkiej sprzedaży przez bank.

Modyfikacja pożyczki

Niektórzy właściciele domów nie przejmują się tym, że prawdopodobnie będą winni więcej niż ich nieruchomości są warte przez lata i lata, jeśli zdecydują się na modyfikację kredytu. Twoje saldo kredytu hipotecznego może być bez znaczenia w porównaniu z tym, jak myślisz o swoim domu.

W żadnych okolicznościach nie chcesz się ruszać. Byłbyś szczęśliwy, gdyby twój pożyczkodawca po prostu obniżył twoją miesięczną płatność. Właściciele domów, którzy idą tą drogą, są zazwyczaj zatrudnieni i mogą sobie pozwolić na spłaty, ale ich spłaty kredytu hipotecznego stanowią ponad 1/3 ich miesięcznego dochodu brutto. Są zadowoleni, jeśli mogą po prostu zapłacić mniej.

Rozwiązanie refinansowania

Poprzedni program HARP był właściwie porażką, więc rząd go zmodyfikował. HARP był oferowany tylko dla istniejących pożyczek Fannie Mae i Freddie Mac od 2018 r., A nawet ta wersja wygasła 31 grudnia 2018 r.

Freddie Mac zaoferował następnie program Enhanced Relief Refinance, jeśli był właścicielem Twojej pożyczki, ale tylko do końca 2019 roku. Aby się zakwalifikować, musisz spłacać kredyt hipoteczny na czas przez co najmniej sześć miesięcy i nie możesz spóźnić się więcej niż miesiąc z jakąkolwiek płatnością w ciągu ostatniego roku.

Nie możesz mieć wcześniejszego refinansowania przez HARP, obowiązują również pewne inne ograniczenia.

Większość pożyczkobiorców, którzy ubiegają się o refinansowanie, robi to, ponieważ chcą zatrzymać swoje domy i chcą niższej miesięcznej raty oprócz niższej stopy procentowej.

Główną wadą jest to, że refinansowanie nie zmniejszy salda kapitału, a tradycyjne refinansowanie przez bank jest prawie niemożliwe, jeśli jesteś pod wodą. Aby zostać zatwierdzonym, zazwyczaj musisz posiadać kapitał własny w swoim domu.

Po prostu odejdź

Ból może szybko przekształcić się we wrogość po tym, jak właściciel domu próbuje działać w systemie banku, ale nie udaje mu się rozwiązać problemu. Ci sfrustrowani i wściekli właściciele domów zwykle przestają spłacać kredyt hipoteczny i wysyłają dom do przejęcia.

Możesz pomyśleć, że „przyklejasz to do banku”, ale najprawdopodobniej tylko zranisz siebie. To, co zrobi na twoim koncie, może być tylko wierzchołkiem góry lodowej. Prawdopodobnie będziesz musiał poczekać kolejne siedem lat, zanim będziesz mógł ponownie zakwalifikować się do kredytu hipotecznego. Dla właściciela domu są lepsze możliwości niż wykluczenie.

Oddaj dom

Z technicznego punktu widzenia nie można oddać domu bankowi, ponieważ bank od początku go nie posiadał. Bank może zająć dom w wyniku przejęcia, żądając zabezpieczenia kredytu, ale nie „odbiera go z powrotem”.

Banki będą niekiedy pozwolić właścicielom czyn swoje właściwości do banku, jednak. Ten proces nazywa się aktem zastępującym wykluczenie. Mówisz skutecznie: „Nie zamierzam więcej spłacać kredytu hipotecznego, ale nie musisz przejmować dostępu do nieruchomości, ponieważ po prostu dam ci nieruchomość”.

Często leży to w interesie banku, ale rzadko leży to w interesie właściciela. Twój kredyt nadal będzie hitem i prawdopodobnie nie odejdziesz z niczym więcej niż w sytuacji wykluczenia.

Rozwiązanie upadłościowe

To w zasadzie wysiłek ostatniej szansy, szczególnie jeśli Twój dom do góry nogami jest jedynym problemem finansowym. Ale możesz rozważyć złożenie wniosku o ochronę przed upadłością, jeśli inne długi wymknęły się spod kontroli i rozpaczliwie potrzebujesz pomocy finansowej.

Wniosek o ogłoszenie upadłości na podstawie Rozdziału 7 wymazuje lub „umorzy” pozostałe długi po tym, jak syndyk sądowy przejmie w posiadanie wszelkie posiadane przez Ciebie niezwolnione nieruchomości i sprzedaje je, aby spłacić jak najwięcej tego, co jesteś winien.

Bankructwo na podstawie rozdziału 13 wiąże się z zawarciem planu spłaty długów przez lata pod nadzorem sądu, zazwyczaj na lepszych warunkach niż te, z którymi się borykasz.

Najprawdopodobniej stracisz dom w postępowaniu na podstawie rozdziału 7, ale możesz go uratować w przypadku bankructwa na podstawie rozdziału 13. Twoje spłaty kredytu hipotecznego są zazwyczaj uwzględnione w planie płatności.

W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy