Kup dom z odwróconą hipoteką

17 lutego 2021

Odwrócony kredyt hipoteczny na zakup może pomóc niektórym seniorom w sfinansowaniu nowego miejsca do życia.

Większość seniorów zaciąga odwróconą hipotekę, aby pomóc im pozostać w swoim obecnym domu, gdy się starzeją. 67-letnia Myra Simmons skorzystała jednak z mało znanego produktu: wykorzystała odwrócony kredyt hipoteczny, aby sfinansować nowy dom.

83-letni mąż Myry, Billy, miał problemy z korzystaniem ze schodów w ich dwupiętrowym domu w Fort Myers na Florydzie. Para sprzedała swój dom i wykorzystała „odwrotną hipotekę na zakup, aby wprowadzić się do parterowego domu w pobliżu zeszłego lata. „Teraz biorę kwotę, która byłaby moją spłatą kredytu hipotecznego i odkładam ją na oszczędności – mówi Myra, która pracuje w miejscowym biurze szeryfa.

„Home Equity Conversion Mortgage (HECM) na zakup został stworzony przez Kongres cztery lata temu, aby usprawnić transakcje kupna domu i obniżyć koszty – mówi Peter Bell, prezes National Reverse Mortgage Lenders Association. Wcześniej seniorzy kupowali nowy dom, ponosząc koszty zamknięcia, a następnie zaciągali odwrotną hipotekę hipoteczną na nowy dom, powodując nowe koszty zamknięcia. HECM for Purchase łączy to w jedną transakcję i jeden zestaw kosztów zamknięcia.

Jednak pożyczka ma powolny wskaźnik wykorzystania, mówi Bell. „To koncepcja, której ludzie w pełni nie rozumieją – mówi.

Podobnie jak w przypadku tradycyjnego HECM, właściciel domu musi mieć co najmniej 62 lata, aby kwalifikować się do zakupu w ramach ubezpieczenia federalnego HECM. Nie dokonujesz płatności, gdy mieszkasz w domu, ale pożyczka i odsetki są należne, gdy sprzedajesz, wyprowadzasz się na 12 miesięcy lub dłużej lub umierasz.

Pożyczkobiorcy zwykle otrzymują ryczałtową pożyczkę o stałym oprocentowaniu, która jest przeznaczona na zakup domu. Od salda natychmiast naliczane są odsetki. Możesz pozostawić pewne wpływy z odwróconego kredytu hipotecznego w linii kredytowej do wykorzystania w przyszłości, biorąc pożyczkę o zmiennej stopie procentowej, a odsetki zapłacisz tylko od wykorzystanych wpływów.

W przeciwieństwie do tradycyjnego HECM, HECM for Purchase wymaga wpłaty zaliczki. Kiedy zaciągasz konwencjonalny odwrócony kredyt hipoteczny, wpływy z pożyczki opierają się na kapitale własnym domu. Z nowym produktem zaczynasz bez kapitału, ponieważ nie jesteś jeszcze właścicielem nowego domu.

Aby kapitał mógł pokryć narosłe odsetki, HECM for Purchase wymaga, abyś zapłacił około połowy ceny sprzedaży domu własną gotówką. Odwrotny kredyt hipoteczny podnosi różnicę. „Zasadniczo pieniądze, które wpłacasz, to Twój kapitał własny – mówi Ted George, certyfikowany planista finansowy w Scotts Valley w Kalifornii. Aby zapłacić połowę, możesz wykorzystać pieniądze z oszczędności, sprzedaży drugiego domu lub prezent od członka rodziny. Ale pieniędzy nie można pożyczyć.

Wiek robi różnicę

Jak w przypadku każdego odwróconego kredytu hipotecznego, im jesteś starszy, tym więcej pieniędzy możesz uzyskać z pożyczki i tym mniej musisz wnieść do stołu zamykającego. Na przykład 62-latek, który kupuje dom o wartości 400 000 USD z odwróconym kredytem hipotecznym na zakup, musi wpłacić zaliczkę w wysokości 159 450 USD, zgodnie z ostatnim wyceną za pomocą kalkulatora All Reverse Mortgage Company. Może otrzymać pożyczkę na 250 000 dolarów ze stałą stopą procentową 3,99%, a wpływy pokryją 9 450 dolarów opłat i 240 550 dolarów ceny zakupu.

Jeśli zamiast tego właściciel domu ma 82 lata, zaliczka spada do 115.450 USD. Wpływy z pożyczki, które pokrywają opłaty i resztę ceny domu, wzrosną do 294 000 USD.

Uważaj jednak. Chociaż nie musisz dokonywać comiesięcznych płatności, odsetki mogą w końcu pochłonąć odłożone pieniądze. „Jeśli mieszkasz tam wystarczająco długo, kapitał może zniknąć – mówi Anthony Webb, ekonomista z Centre for Retirement Research w Boston College. Może to stanowić problem dla seniorów, którzy chcą zostawić dom spadkobiercom lub później potrzebują kapitału na opłacenie opieki długoterminowej.

Nadal musisz opłacać ubezpieczenie, alimenty i podatki od domu – w przeciwnym razie pożyczkodawca może przejąć dom. Miej to na uwadze, jeśli zamienisz się na dom, który ma droższe utrzymanie niż twój obecny dom. I śnieżne ptaszki, zwróć uwagę: możesz uzyskać odwrotną hipotekę tylko na dom, który będzie Twoim głównym miejscem zamieszkania.

Nie złożyłeś jeszcze wniosku o ubezpieczenie społeczne? Stwórz spersonalizowaną strategię, aby zmaksymalizować dochód z ubezpieczenia społecznego w ciągu całego życia. Zamów rozwiązania firmy Kiplinger w zakresie zabezpieczenia społecznego już dziś.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy