Trust Deed

17 lutego 2021
Category: Zakupu Domu

Co to jest umowa powiernicza?

Umowa powiernicza – znana również jako akt powierniczy – jest dokumentem używanym czasami w transakcjach na rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych. Jest to dokument, który ma zastosowanie, gdy jedna strona zaciągnęła pożyczkę od drugiej strony na zakup nieruchomości. Umowa powiernicza stanowi porozumienie między pożyczkobiorcą a pożyczkodawcą, zgodnie z którym nieruchomość jest utrzymywana w zaufaniu przez neutralną i niezależną stronę trzecią do czasu spłaty pożyczki.

Chociaż akty powiernicze są mniej powszechne niż kiedyś, około 20 stanów nadal zezwala na korzystanie z jednego zamiast kredytu hipotecznego, gdy zakup nieruchomości wiąże się z finansowaniem. Umowy powiernicze są powszechne na Alasce, Arizonie, Kalifornii, Kolorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montanie, Północnej Karolinie, Tennessee, Teksasie, Wirginii i Zachodniej Wirginii. Kilka stanów – takich jak Kentucky, Maryland i Południowa Dakota – zezwala na stosowanie zarówno aktów powierniczych, jak i kredytów hipotecznych.

Kluczowe wnioski
  • W przypadku sfinansowanych transakcji dotyczących nieruchomości akty powiernicze przenoszą tytuł prawny do nieruchomości na osobę trzecią – taką jak bank, spółka powiernicza lub spółka własnościowa – w celu zatrzymania do czasu spłaty przez pożyczkobiorcę zadłużenia pożyczkodawcy.
  • W kilku stanach zamiast kredytów hipotecznych stosuje się akty powiernicze.Inwestowanie w akty powiernicze może zapewnić strumień dochodów o wysokim dochodzie.Zrozumienie czynów zaufania

    W przypadku transakcji na rynku nieruchomości – na przykład zakupu domu – pożyczkodawca daje pożyczkobiorcy pieniądze w zamian za jeden lub więcej weksli związanych z umową powierniczą. Akt ten przenosi tytuł prawny do nieruchomości na bezstronnego powiernika, zazwyczaj spółkę z tytułem własności, spółkę depozytową lub bank, który przechowuje ją jako zabezpieczenie weksli. Słuszny tytuł – prawo do uzyskania pełnego prawa własności – pozostaje po stronie pożyczkobiorcy, podobnie jak pełne użytkowanie i odpowiedzialność za nieruchomość.

    Taki stan rzeczy utrzymuje się przez cały okres spłaty kredytu. Powiernik posiada tytuł prawny do czasu całkowitej spłaty długu przez pożyczkobiorcę, po czym tytuł własności staje się własnością pożyczkobiorcy. Jeżeli pożyczkobiorca nie spłaci pożyczki, powiernik przejmuje pełną kontrolę nad nieruchomością.

    Umowa zaufania a kredyt hipoteczny

    Umowy powiernicze i kredyty hipoteczne są wykorzystywane zarówno w kredytach bankowych, jak i prywatnych w celu ustanowienia zastawu na nieruchomościach i oba są zwykle rejestrowane jako dług w hrabstwie, w którym znajduje się nieruchomość.

    Jednak kredyt hipoteczny obejmuje dwie strony: pożyczkobiorcę (lub kredytodawcę) i pożyczkodawcę (lub wierzyciela hipotecznego). Natomiast umowa powiernicza obejmuje trzy strony: pożyczkobiorcę (lub powiernika), pożyczkodawcę (lub beneficjenta) i powiernika. Powiernik ma prawo do zastawu na rzecz pożyczkodawcy; jeśli pożyczkobiorca nie wywiąże się ze zobowiązań, powiernik zainicjuje i zakończy proces egzekucji na żądanie pożyczkodawcy.

    Wbrew powszechnemu zastosowaniu, hipoteka nie jest technicznie pożyczką na zakup nieruchomości; jest to umowa zastawiająca nieruchomość jako zabezpieczenie kredytu.

    Foreclosures i Trust Deeds

    Kredyty hipoteczne i akty powiernicze podlegają różnym procesom wykluczenia. Sądowe wykluczenie jest procesem nadzorowanym przez sąd, gdy pożyczkodawca wytoczy powództwo przeciwko pożyczkobiorcy w związku z niespłacaniem kredytu hipotecznego. Proces jest czasochłonny i kosztowny.

    Ponadto, jeśli licytacja przejętej nieruchomości nie przyniesie wystarczających środków na spłatę weksla, pożyczkodawca może złożyć przeciwko pożyczkobiorcy orzeczenie w sprawie niedoboru, dochodząc salda. Jednak nawet po sprzedaży nieruchomości pożyczkobiorca ma prawo do wykupu: może spłacić pożyczkodawcy w określonym czasie i nabyć tytuł własności.

    W przeciwieństwie do tego umowa powiernicza pozwala pożyczkodawcy rozpocząć szybsze i tańsze pozasądowe wykluczenie, z pominięciem systemu sądownictwa i przestrzeganiem procedur określonych w umowie powierniczej i prawie stanowym. Jeżeli pożyczkobiorca nie dokona aktualności pożyczki, nieruchomość zostaje wystawiona na licytację w drodze sprzedaży powierniczej.

    Tytuł zostaje przeniesiony z powiernika na nowego właściciela poprzez akt powiernika po sprzedaży. Gdy na sprzedaży powierniczej nie ma licytantów, nieruchomość wraca do pożyczkodawcy na mocy aktu powierniczego. Po sprzedaży nieruchomości pożyczkobiorca nie ma prawa do wykupu.

    Ponadto powiernik jest odpowiedzialny za wypłatę wpływów ze sprzedaży pożyczkobiorcy i pożyczkodawcy po sfinalizowaniu sprzedaży. Powiernik zapłaci pożyczkodawcy pozostałą kwotę zadłużenia i zapłaci pożyczkobiorcy wszystko, co przekracza tę kwotę, umożliwiając w ten sposób pożyczkodawcy zakup nieruchomości.

    Plusy i minusy inwestowania w umowy powiernicze

    Inwestorzy, którzy poszukują soczystych zysków, czasami zwracają się do sektora nieruchomości – w szczególności do umów powierniczych.

    W ramach inwestycji powierniczej inwestor pożycza pieniądze deweloperowi pracującemu nad projektem nieruchomościowym. Na akcie zaufania widnieje nazwa inwestora jako pożyczkodawcy. Inwestor pobiera odsetki od swojej pożyczki; po zakończeniu projektu jego zleceniodawca zostaje mu w całości zwrócony. Pośrednik umowy powierniczej zwykle ułatwia transakcję.

    Strumień dochodów o wysokiej wydajności

    Brak wzrostu wartości kapitału

    Jaki deweloper wchodzi w ten układ? Banki często niechętnie udzielają pożyczek na określone rodzaje inwestycji, takie jak projekty komercyjne średniej wielkości – za małe dla dużych pożyczkodawców, za duże dla małych – lub deweloperzy o słabych wynikach lub zbyt wielu pożyczkach. Ostrożni pożyczkodawcy mogą również działać zbyt wolno dla programistów w obliczu napiętego terminu rozpoczęcia lub zakończenia projektu.

    Deweloperzy tacy jak ci są często w tarapatach. Z tych powodów inwestorzy w ramach umowy powierniczej mogą często oczekiwać wysokich stóp procentowych od swoich pieniędzy. Mogą czerpać korzyści z dywersyfikacji w kierunku innej klasy aktywów, bez konieczności bycia ekspertami w zakresie budowy lub zarządzania nieruchomościami: jest to inwestycja pasywna.

    Inwestowanie na podstawie umowy powierniczej wiąże się z pewnym ryzykiem i wadami. W przeciwieństwie do akcji, inwestycje w nieruchomości nie są płynne, co oznacza, że ​​inwestorzy nie mogą odzyskać swoich pieniędzy na żądanie. Ponadto inwestorzy mogą oczekiwać tylko odsetek, które generuje pożyczka; jakikolwiek dodatkowy wzrost wartości kapitału jest mało prawdopodobny.

    Zainwestowane strony mogą wykorzystywać wszelkie rozbieżności prawne w umowie powierniczej, powodując kosztowne uwikłania prawne, które mogą zagrozić inwestycji. Typowy inwestor z niewielkim doświadczeniem może mieć trudności, ponieważ znalezienie wiarygodnych i godnych zaufania programistów, projektów i brokerów wymaga specjalistycznej wiedzy.

    Przykład aktu powierniczego ze świata rzeczywistego

    Krótki dokument aktu zaufania stosowany w hrabstwie Austin w Teksasie obejmuje wymagania większości pożyczkodawców. Formularz rozpoczyna się od określenia terminów i spacji, które pożyczkobiorca, pożyczkodawca i powiernik muszą wpisać swoje nazwiska. Wymagana jest również kwota pożyczki oraz adres nieruchomości.

    Po tej sekcji dokument przechodzi do określenia przeniesienia praw majątkowych oraz umów jednolitych, w tym:

  • Szczegóły dotyczące spłaty kapitału i odsetek
  • Fundusze EscrowZastawyUbezpieczenie mienia i utrzymanie konstrukcjiObłożenie struktury – z zastrzeżeniem, że pożyczkobiorca musi zamieszkać w ciągu 60 dniFormularz zawiera również niejednolite postanowienia, które określają niewykonanie lub naruszenie któregokolwiek z warunków umowy. I precyzuje, że pożyczka, o której mowa w dokumencie, nie jest pożyczką pod zastaw domu – to jest czymś, z czego pożyczkobiorca otrzyma gotówkę – ale pożyczką na zakup nieruchomości.

    Akt powierniczy kończy się miejscem na podpis pożyczkobiorcy, który należy złożyć w obecności notariusza i dwóch świadków, którzy również składają podpis.

    We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy