Zrozumienie, jak działa amortyzacja kredytu hipotecznego w Kanadzie

17 lutego 2021
Category: Stopy Procentowej

Kupując kredyt hipoteczny, możesz spodziewać się nowej terminologii. Dla wielu jednym z bardziej zagmatwanych jest spłata kredytu hipotecznego, co nie jest zaskakujące, ponieważ amortyzacja nie jest słowem, które większość ludzi przerzuca na co dzień. Jest to jednak ważna koncepcja do zrozumienia, ponieważ może mieć znaczący wpływ na budżet, a także na wysokość odsetek, które zapłacisz od kredytu hipotecznego w dłuższej perspektywie.

Co to jest okres amortyzacji?

Mówiąc najprościej, okres amortyzacji odnosi się do czasu, w jakim spłacisz cały kredyt hipoteczny. Chociaż okres amortyzacji jest ustalany podczas rejestracji kredytu hipotecznego, istnieją sposoby na zmniejszenie amortyzacji kredytu hipotecznego i zaoszczędzenie pieniędzy. Bardziej szczegółowo omówię to nieco później.

W Kanadzie standardowa długość amortyzacji wynosi 25 lat, co jest jednocześnie maksymalną amortyzacją dostępną w przypadku kredytów hipotecznych z ubezpieczeniem CMHC. Ubezpieczenie od Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) jest wymagane w przypadku każdego kredytu hipotecznego z niższą niż 20% zaliczką. Amortyzacja tradycyjnego kredytu hipotecznego (spadek o 20% lub więcej) nie ma takich samych ograniczeń i może wynosić nawet 30, a nawet 40 lat, chociaż większość kanadyjskich banków ogranicza spłaty do 30 lat.

Amortyzacja kredytu hipotecznego a okres kredytu hipotecznego

Wiele osób myli amortyzację kredytu hipotecznego z okresem spłaty kredytu hipotecznego. Podczas gdy pierwszy przedstawia czas potrzebny na spłatę całego kredytu hipotecznego, okres kredytu hipotecznego oznacza okres, w którym zobowiązałeś się do określonej stopy procentowej, pożyczkodawcy i wszelkich powiązanych warunków kredytu hipotecznego.

Warunki kredytu hipotecznego mogą wynosić od 6 miesięcy do 10 lat, chociaż najczęściej jest to 5 lat. Chociaż istnieją zarówno warunki otwarte, jak i zamknięte, których warunki nie będę zagłębiać w tym artykule, ważne jest, aby pamiętać, że po wygaśnięciu umowy możesz renegocjować z tą samą instytucją finansową lub zaciągnąć kredyt hipoteczny do inny bank, bez żadnych kar.

Trzy sposoby na obniżenie amortyzacji kredytu hipotecznego

Kredytobiorcy mogą zazwyczaj oszczędzić odsetki na trzy sposoby, skracając czas spłaty kredytu hipotecznego. Pierwsza polega na okresowym stosowaniu dodatkowych płatności od należnej kwoty głównej, zwanych inaczej płatnościami ryczałtowymi. Drugim jest zwiększenie częstotliwości ich płatności z miesięcznych na szybkie dwutygodniowe lub szybkie tygodniowe. Trzecim sposobem jest zwiększenie kwoty spłaty kredytu hipotecznego w ramach dopuszczalnego limitu określonego przez instytucję finansową. Przyjrzyjmy się bliżej wszystkim trzem opcjom.

Stosowanie płatności ryczałtowych do kredytu hipotecznego

Dokonując dodatkowej (ryczałtowej) spłaty kwoty głównej kredytu hipotecznego, skracasz okres amortyzacji, a także odsetki, które będziesz płacić przez cały okres spłaty kredytu hipotecznego. Większość instytucji finansowych ma ulgi na te dodatkowe płatności, znane również jako przedpłaty, nawet jeśli masz kredyt hipoteczny na czas określony. Chociaż zasady różnią się w zależności od banku, kwoty przedpłat wynoszą zwykle od 10 do 20% pierwotnego salda kapitału w każdym roku kalendarzowym. Jest to ważne, jeśli planujesz spłatę kredytu hipotecznego przed terminem, dlatego warto upewnić się, że przy zakupie kredytu hipotecznego znasz różne zasady obowiązujące w banku. Poniższy przykład pokazuje, jak obliczyć dostępną ryczałtową spłatę kredytu hipotecznego.

Przykład płatności ryczałtowej:

Pierwotna kwota kredytu hipotecznego: 300 000 USD

Obecne saldo główne 226 000 USD

Dopuszczalna kwota ryczałtowa / rok kalendarzowy: 15% pierwotnej kwoty kredytu hipotecznego.

300 000 USD x 15% = 45 000 USD

W takim przypadku, pod warunkiem, że nie dokonałeś wcześniej żadnych płatności ryczałtowych w bieżącym roku, będziesz uprawniony do spłaty do 45 000 USD z kwoty głównej kredytu hipotecznego, bez ponoszenia kary. Pamiętaj, że każda płatność może wymagać minimalnej kwoty, na przykład 100 USD, a niektóre banki nakładają ograniczenia na przedział czasu, w którym możesz dokonać płatności ryczałtowej.

Zwiększenie częstotliwości spłaty kredytu hipotecznego

Stosowanie okresowej ryczałtu to tylko jeden ze sposobów na zmniejszenie amortyzacji kredytu hipotecznego. Być może najczęstszą metodą przedpłaty jest dokonywanie szybkich dwutygodniowych spłat zamiast comiesięcznych spłat kredytu hipotecznego. Będziesz mógł podjąć tę decyzję, zapisując się do kredytu hipotecznego. Jeśli kredyt hipoteczny już istnieje, większość instytucji finansowych nadal zezwoli na zmianę częstotliwości spłat w połowie okresu

Wybór opcji szybkiej spłaty spowoduje krótszą amortyzację i mniejsze odsetki spłacane przez cały okres trwania kredytu hipotecznego. Przykładowo, wybierając szybkie spłaty co dwa tygodnie w porównaniu z miesięcznymi spłatami kredytu hipotecznego z 25-letnią amortyzacją, będziesz spłacać go nawet o trzy lata szybciej (ok. 22 lata).

Różnica między szybkimi i regularnymi płatnościami dwutygodniowymi

Istnieje powszechne nieporozumienie, że aby spłacić kredyt hipoteczny wcześniej, wystarczy wybrać płatność częstszą niż miesięczna, tj. co dwa tygodnie, co pół miesiąca (2 razy na miesiąc), a nawet co tydzień. Nie do końca. Aby faktycznie zaoszczędzić odsetki i obniżyć amortyzację, musisz dokonać „szybkiej płatności co dwa tygodnie (lub co tydzień).

Co za różnica? Cóż, szybka wypłata co dwa tygodnie to dokładnie a miesięcznej płatności, podczas gdy regularna wypłata co dwa tygodnie to mniej niż połowa miesięcznej płatności. Aby obliczyć regularną dwutygodniową płatność, należy pomnożyć miesięczną płatność X 12, a następnie podzielić przez 26, aby przedstawić 26 dwutygodniowych okresów w każdym roku.

Oto przykład, jak obliczane są zarówno szybkie, jak i regularne płatności co dwa tygodnie na podstawie miesięcznej spłaty kapitału i odsetek w wysokości 1200,00 USD:

Szybka płatność co dwa tygodnie: 1200 USD / 2 = 600 USD co dwa tygodnie.

Regularnie co dwa tygodnie: 1200 USD X 12 = 14400 USD / 26 = 553,84 USD co dwa tygodnie

Jak widać, regularna spłata co dwa tygodnie jest nieco niższa i wynosi 553,84 USD co dwa tygodnie, dlatego też szybka spłata to taka, która spłaci Twój kredyt hipoteczny szybciej, nawet o 3 lata przed planowanym terminem na 25- roczna amortyzacja. Dzięki szybkiej płatności dokonujesz równowartości miesięcznej płatności co 28 dni i korzystasz z 26 dwutygodniowych okresów co 12 miesięcy.

Możesz także zdecydować się na szybkie cotygodniowe spłaty, ale wiedz, że nie spłaci to twojego kredytu hipotecznego szybciej niż opcja szybkich dwutygodniowych płatności, jak niektórzy uważają. Pożyczkobiorcy mogą zechcieć wybrać opcję cotygodniowej płatności z powodu dogodności, na przykład, jeśli płacą im co tydzień ich pracodawca.

Zwiększenie kwoty spłaty kredytu hipotecznego

Trzecim i ostatnim sposobem na szybszą spłatę kredytu hipotecznego i skrócenie okresu amortyzacji jest zwiększenie zwykłej kwoty spłaty. To jest coś, co może być łatwo zaprogramowane przez Twój bank, w rzeczywistości wiele banków pozwala na dokonanie zmiany samodzielnie, online. Musisz tylko wiedzieć, o ile możesz zwiększyć płatność.

Niektóre banki pozwolą na podwojenie zwykłej kwoty kapitału i odsetek, inne narzucą limit od 10 do 15%. Powinienem zauważyć, że te limity mają zastosowanie tylko do części głównej i odsetek Twojej regularnej płatności, a nie do innych kwot, które mogą być uwzględnione, takich jak podatek od nieruchomości lub składnik ochrony kredytu (ubezpieczenie na życie).

Jak zaoszczędzić pieniądze, zmniejszając amortyzację

Chociaż krótsza amortyzacja kredytu hipotecznego oznacza zwiększone miesięczne raty, jest to świetny sposób na zaoszczędzenie tysięcy dolarów odsetek na dłuższą metę. Poniższy przykład ilustruje oszczędności uzyskane dzięki wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego. W tym celu wykorzystamy kwotę kredytu hipotecznego w wysokości 300 000 USD z 5-letnią stopą procentową 2,99%. Chociaż stopy procentowe są różne, stopa, której używam, jest podobna do tej, której można się obecnie spodziewać przez stały, 5-letni okres.

Przykład A: 30-letnia amortyzacjaKwota kredytu hipotecznego: 300 000 USD

Amortyzacja: 30 lat

Oprocentowanie: 2,99%

Miesięczna spłata kwoty głównej i odsetek (P&I): 1260,21 USD

Odsetki zapłacone przez 30 lat: 153 676,51 USD

Przykład B: 25-letnia amortyzacjaKwota kredytu hipotecznego: 300 000 USD

Amortyzacja: 25 lat

Oprocentowanie: 2,99%

Miesięczna spłata kwoty głównej i odsetek (P&I): 1418,20 USD

Odsetki zapłacone w ciągu 25 lat: 125 459,29 USD

Przykład premii: 25-letnia amortyzacja z szybkimi dwutygodniowymi płatnościami

Kwota kredytu hipotecznego: 300 000 USD

Amortyzacja: 25 lat (z szybkimi spłatami co dwa tygodnie)

Oprocentowanie: 2,99%

Dwutygodniowa szybka spłata kwoty głównej i odsetek (P&I): 709,10 USD

Odsetki zapłacone za okres amortyzacji: 110.067,28 USD

Przykładowe podsumowanie

Z powyższego przykładu, pożyczkobiorca zaoszczędziłby 28 217,22 USD na odsetkach, wybierając tylko 25-letnią amortyzację. To niemała kwota. Oszczędności byłyby jeszcze większe (43 609,23 USD), gdyby zdecydowali się na szybkie spłaty dwutygodniowe spłaty 25-letniego kredytu hipotecznego. Co więcej, spłaciliby w całości kredyt hipoteczny za nieco ponad 22 lata. Powinienem dodać, że wszelkie ryczałty stosowane okresowo do kredytu hipotecznego dodatkowo zmniejszyłyby zarówno amortyzację, jak i zapłacone odsetki.

Znaczenie wyboru właściwej amortyzacji kredytu hipotecznego

Kiedy ludzie szukają kredytu hipotecznego, ich głównym zmartwieniem jest zazwyczaj uzyskanie jak najlepszej stopy procentowej. To w końcu największa pożyczka, jaką kiedykolwiek zaciągną. Ale równie ważne mogą być inne czynniki, takie jak wybór odpowiedniego okresu amortyzacji. Mówiąc dokładniej, chcesz wybrać kredyt hipoteczny z elastycznymi opcjami przedpłaty, aby łatwo zmniejszyć amortyzację w czasie i zaoszczędzić odsetki.

Radzę rozejrzeć się nie tylko za świetną stawką, ale także pod kątem odpowiedniego dopasowania, jeśli chodzi o opcje amortyzacji i przedpłaty. Jeśli chodzi o stawki, jeśli obecnie poszukujesz kredytu hipotecznego, możesz zapoznać się z niektórymi z aktualnych stawek oferowanych przez kanadyjskie instytucje finansowe, korzystając z poniższej tabeli.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy